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谢逸枫:广州“缺货论”隐藏巨大阴谋

发布时间: 2022-04-02? 来源:本站原创 作者:admin

  春节过后,广州楼市成交量、价究竟会呈现怎样的发展形势?供应情况无疑是其中重要的影响因素。因为房价上涨或下降主要是受到市场供应与需求的影响。两会刚刚结束,广州就有多个代理或研究公司发布供应数据,并且都认为楼市仍陷缺货状态。笔者认为,判断供应量的大小,仅看数据,关键是看谁发布的数据。对于今年和未来一年广州楼市商品房源供应,目前广州国土房管部门未公布出来,但是,有其他公司已经代表政府发了。其中的供应数据是否与市场供应一致却缺乏一定数据和依据支撑,至少没有得到广州国土房管部门的认可和支持。

  广州总成交978万平米,约9万套左右,年末还有3万套左右可售、6万套未售,

  2008年新增供应量为800万平米,实际成交量仅为550万平米。2009年新增供应量大约6万套左右,而实际成交量高达978万平米。

  2010年供应量会是多少?是800万平米?还是只有500多万平米?笔者非常赞同韩世同先生的观点和分析。

  合富辉煌集团市场研究部的监测,去年新增供应减少的趋势在今年还将继续延续,今年春节后至五一黄金月期间,广州楼市商品住宅新增供应量约为1.5万套。供应量较大的区有天河、越秀、白云、荔湾、番禺、花都,预计均有1000套以上的新货推出,其中番禺、越秀、荔湾较上年有大幅增加,其余各区则基本持平或略有下降,因此花都、番禺和市中心越秀、荔湾等区域将是今年五一黄金月的供应热点。

  存量方面,由于2009年初销售存量住宅较多,广州十区共有大约5.6万套;而2010年初销售存量供应较少,广州十区仅为2.8万套。因此推测供应总量环比将有较大幅度减少。日前广州市政府表示,亚运期间全市建筑工地的停工时间,由今年10月25日至12月22日调整为9月30日至12月22日,停工时间由原来的59日调整至84日,延长了25日。海珠区部分楼盘现场的工人表示,原本竣工的时间因此有所延误,因此交楼时间可能也会顺延。

  黎文江还认为,亚运停工令将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。由于供应下降,预计成交量将有所回落。同时,高房价亦抑制了小部分购买力,预计2010年广州市十区一手房成交量在7万套左右。记者估算,这与今年的可售货量基本也是匹配的。根据合富辉煌市场研究部监测,加上2009年所剩余货,预计2010年全市十区可售货量合计约为7.4万套。

  笔者认为,广州合富研究预测广州今年总供应为7.4万套(其中新增为4.9万套、余货为2.5万套)是否包括保障房?还有是否包括至去年底,广州限价房在售楼盘基本售罄,今年还剩下大约800套的供应?另外,是否包括广州今年计划新开工建设保障性住房约300万平方米,相当于2006~2009年三年我市保障性住房的建设总量,相当于2009年我市商品住宅交易面积的1/3左右,预计可提供保障性住房约4万套。

  广州市国土房管局发布了《2010年2月广州市十区房地产交易登记情况通报》(下简称《房价报告》),显示天河区均价虽大降13.3%但仍最高,为17097元/平方米,而成交面积减少36%。《房价报告》显示,上月广州市十区批准可预售商品住宅2821套,同比增加39.45%,环比减少49.44%;面积33.12万平方米,同比增加62.47%,环比减少48.22%。据介绍,今年广州市一手住宅受亚运停工令影响,新增供应不到5万套,这一数字将比2009年的6万套减少17%。

  继1月份萎缩22%后,上月广州一手住宅交易面积延续萎缩步调,不过萎缩程度变小。上月广州一手住宅交易面积为51.87万平方米,环比减少10.6%。其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交31万平方米,比去年同期增加超过五成,但比1月份减少12.9%。

  上月广州市十区一手住宅交易均价为11963元/平方米,同比上升49.3%,环比上升3.3%。从交易登记情况来看,上月广州一手住宅交易仍维持价升量减态势。从区域情况来看,该月除天河、黄埔、花都、萝岗四区外,其余各区一手住宅交易均价均有不同程度上升。其中天河均价大降13.3%,但仍为最高均价区域,为17097元/平方米;虽然房价大降,但天河区的成交面积仍大减36%。 上月中心六区一手住宅均价达14378元/平方米,环比上升1.0%。而中心六区交易面积占全市交易面积的比例接近六成,与2010年1月相比所占比重下降1.6%。2010年2月新四区一手住宅均价为8376元/平方米,交易面积20.86万平方米,环比减少6.8%。

  2008年,中国楼市行情:量价齐跌。对比2007年年底到2008年上半年,以及2008年年底到2009年上半年的广州楼市成交均价及成交面积发现,在政策影响下,“开年行情”十分突出。2007年“9·27”新政后,受此影响房价开始应声下滑。2007年11月及12月全市十区新建商品房成交价格都在万元以上,而自2008年1月后就开始下跌,到2008年4月后又开始重上万元。其成交量也是在逐步下跌,2007年11月为70.22万平方米,2008年5月则为39.31万平方米,短短半年时间,月成交量竟缩水接近一半。可以说,2008年“开年行情”是量价齐跌。

  2009年。中国楼市行情:价跌量升。2008年年底国家出台了减免税费以及房贷7折优惠等一系列的宽松信贷政策。低迷了一年的楼价,在2008年11月仍在“9”字头,但之后就一直在“8”字头徘徊,甚至在2009年4月跌到了谷底“7”字头。不过,成交量却出现大幅上升。可见,价格低廉再加上政策的刺激,造就了2009年“开年行情”是价跌量升,印证了“薄利多销”。

  2010年,中国楼市行情:价升量跌。今年春节之前,对房价影响最大的政策因素频频出现。今年的“开年行情”政策基调似乎是一边倒的利空。而记者在现场踩盘过程中也明显地感觉到政策对楼市的影响——市场平淡,实客很少;但开发商的价格却并无松动,楼盘活动也都以“暖场”为主。现在虽然并没有确切消息说所有银行都将收紧7折利率优惠,但从目前的形势看,这似乎已是大势所趋。如果取消利率优惠,很多买家表示,房贷压力过大,会考虑放弃购房。

  2009年11月至2010年1月,全市新建商品住宅交易登记均价为10282元/m2、11263元/m2、11577元/m2,呈逐步上升的态势,而成交量却为77.30万平方米、74.36万平方米、57.99万平方米,呈下降的态势。今年的“开年行情”似乎可以预见是价升量跌。

  由于去年的销售不错,开发商普遍现金流都比较充裕,再加上新货供应少,开发商也不着急出货,因此促销力度相比前两年同期有所减弱。即便个别楼盘有少少优惠,力度也很小,意在试探市场反应。也有开发商坦言,现在市场确实处在调整期,往上还是往下走都不明朗。在这个“胶着”的时候没有必要跟市场对抗强行地降价推货。搞点楼盘活动或是业主活动暖暖场,等市场基调整个定下来再确定推货及定价的策略也不迟。每年春节后不久就是全国“两会”了。“开年行情”是承前启后的过渡节点,“两会”则对楼市的意义更为重大。“两会”上对于全年的信贷、房地产的基调基本都会定下来,此后,楼价的走向基本上就会比较明朗化了。

  2009年12月上旬开始,房地产板块受到调控重拳的打压,持续深幅调整,板块指数最大跌幅度高达29.37%,位居各板块跌幅前列。根据申万统计,在39家公布了增发预案房地产企业中,已有18家“未发先破”,包括招商地产这样的龙头企业,涉及融资额达396.25亿元。

  首先是潜在利空,政策调控不确定性。2010年对于房地产企业来说,充满了不确定性。政策调整已经开始,至于会延续到什么时候,目前仍是未知数。目前一套房的7折利率已开始逐步取消,二手房营业税减免期限由2年改为5年,政策的趋紧对楼市将产生负面影响。更重要的是,2009年11月份CPI已转正,当通胀变为现实后,市场也将进入加息周期,这将削弱置业者的购买力,遏制楼市需求。

  2009年的楼市销售量,包含了2008年被压抑的需求,也包含了2010年被透支的需求。从目前的情况来看,这一历史高度今年内很难被超越。对于房企而言,从2009年下半年开始,再融资的审批门槛已经抬高。今年1月初,国土资源部配合证监会,对部分申请IPO和再融资房企中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。业内人士坦言,房企融资和再融资的审批将从严,进展速度将放缓。

  其次,囤积之地频频被收回。鉴于2009年房地产市场上涨过快,房企斥巨资拿地的现象愈演愈烈,管理层将适当收紧房企的融资行为,防范楼市和土地市场的泡沫膨胀。对于具有囤地行为的上市房企,管理层将坚决限制其再融资。而就在近期,上市公司就传出所囤之地被陆续收回的消息。2月6日,大龙地产公告称,公司以50.5亿元拍得的北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,由于公司迟迟未开发,最终被北京市国土局收回,同时对公司已交纳的2亿元竞买保证金不予退还。

  大龙地产在此消息打击下,也有如坐上过山车,先是暴涨,而后又持续暴跌,仅11个交易日,跌幅就高达38.41%。被处以罚款的当然不止一家。2月8日,招商地产发布公告称,2007年12月公司子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司共同通过公开竞拍,获得南京栖霞区仙林湖G82地块土地使用权。瑞嘉公司承担并支付了土地成交保证金的50%,计港币1.225亿元。近期,瑞嘉公司接到南京国土资源局的通知,认定瑞嘉公司和实创公司主动放弃竞得资格,已支付的保证金不予退还。

  最后,未来业绩增长或放缓。2009年楼市价量齐涨,房地产公司业绩大幅回升,多数房企销售收入创历史新高。但随着房地产调控政策逐步趋紧,2010年房企销售业绩增长很可能“见顶回落”。这也将影响房企再融资的成功率。近期,房屋的成交量骤减。据央视统计,北京、上海、深圳、广州等一线城市的房屋成交量环比下降超过五成。龙头地产公司去年12月的销售已出现“疲态”。

  以万科为例,公司去年12月房地产销售额仅较上年同期增长3%,增幅远低于11月份的47%。销售面积同比则下降38.73%,为2009年唯一同比下降的月份;环比则下降22.12%,是连续两个月环比下降。与此同时,作为房地产开发中最大的支出项,土地成本正在大幅上升。尤其是地王频频出现,直接增加了房地产开发风险。

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