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湘天公司囤地转让疑云:一亿成本获超30亿土地

发布时间: 2021-12-11? 来源:本站原创 作者:admin

  简介:101亩土地,四年时间,三家公司,乃至随后被牵涉出的高升村1700余亩土地的转让开发,随着各地区对大省会城市的定位和扩张,这里已经成为各方资本角斗搏杀的所在。

  101亩土地,四年时间,三家公司,乃至随后被牵涉出的高升村1700余亩土地的转让开发,无论‘一女多嫁’、‘恶意串通’、‘囤地升值’的指责攻讦,还是‘输家’、‘赢家’身份的推诿混淆,地方城市房地产开发的原生态格局在这里被放大,尤其是随着各地区对大省会城市的定位和扩张,这里已经成为各方资本角斗搏杀的所在。

  事件肇始于2007年湖南湘天房地产开发公司(以下简称湘天公司)、湖南嘉福房地产开发有限公司(以下简称嘉福公司)、湖南江浙置业有限公司(以下简称江浙公司)三方之间的一块土地交易。

  2007年2月3日,湘天公司将其名下的湖南省长沙市雨花区洞井镇高升村湘府路以南,高升村境内宗地编号为C-6号地块近100亩土地与嘉福公司签订了《土地转让合同》,合同总价为1.1312亿元(其中土地转让款6630万元,前期分摊费用4682万元)。5个月后,湘天公司又与江浙公司就同一宗土地签订了《土地转让合同》,合同总价款为1.5554亿元(其中土地转让款6630万元,前期分摊费用5924万元,湘天公司总经理段志旭以财务顾问费名义收取3000万元)。

  随后的四年,为了廓清这块土地的最终所有权,三方不惜对簿公堂,牵涉入“江湖”之中,到头来输赢亦无妨,百般滋味只有自己品尝。

  “本金我们确实收回来了,但是这期间我们支付的利息,失去的其他投资机会呢?”江浙公司的某知情人对新金融记者说,“如果我们去投资其他项目这几年时间我们完全可以拿到上亿的回报,现在呢?”

  现在的情况是最高人民法院判决江浙公司和湘天公司之间的土地转让合同无效,江浙公司须将诉争土地过户给嘉福公司。而早先湖南省高院一审判决湘天公司赔偿嘉福公司500万元,并向江浙公司履行土地使用权过户的后续义务。

  “如果没有这个官司,我估算开发这块地至少可以赚两个亿。”上述知情人伸出两根指头特意向新金融记者强调,这次最大的输家是嘉福公司,因为他们投入的资金多是从民间借贷而来,利息高,几年纠纷下来光利息就足够拖垮他们了。

  输家是嘉福公司的说法未得到湘天公司的认可。湘天公司法定代表人段志旭表示:“我们公司在这件事情上亏损很大,这个过程中间三方多次达成协议,但是嘉福公司签合同后又反悔,从来没有兑现过,从而让事情越来越复杂。最大的输家是江浙公司和我们公司,最大的赢家是嘉福公司。一审判决是比较合理的,当时要我们赔偿违约金500万元,我们想上诉,但是不想再折腾就认了,目前我们已经损失几千万了。江浙公司投资的两个多亿已经收回了,他们的情况还相对好些。最高院的判决对江浙公司和我们有点不公,我们对整个过程都很困惑。”

  新金融记者了解到,最高院的判决认为江浙公司与湘天公司约定土地转让款和嘉福公司相同,另江浙公司与湘天公司在2007年7月26日签订的《土地移交协议》中虚构了前者已经支付6000万元土地转让款的事实。

  某知情人则透露,江浙公司实际支付的金额超出嘉福公司签订的转让款4242万元,其中前期分摊费比嘉福公司多出1242万元,另湘天公司总经理段志旭以财务顾问费名义收取3000万元,“这部分直接汇给了当事人本人。当时他跟江浙公司的人说3000万以个人名义,至于要缴纳的税费不用他们负责。”

  在江浙公司向湖南省高级人民法院递交的民事起诉状中,新金融记者看到其诉求理由的第一条提出“鉴于其中的3000万元项目财务费用及综合费用,是以个人投资理财款形式支付给湘天公司的法定代表人段志旭的,因此段志旭应对上述费用中3000万元承担连带的返还责任。”

  诉求理由提及3000万元费用的事实并未出现在早先的湖南高院的一审和最高院的二审中。因此前后下来,湘天方面比早先多获益4000多万元。

  “我们知道湘天公司肯定私下还会涨价的,如果仅仅原价转让,给我们和给江浙公司有什么不同?何苦冒这个风险。”曾在嘉福公司工作过的某知情人对新金融记者说:“这也不是什么秘密,卖地比卖房子要赚钱多了,现在是这样,以前也是这样,湘天公司这一趟转手就把从高升村拿地的成本都捞回来了。”

  “现在我们正在通过最高检察院对最高法院的判决结果进行抗诉,几个老总也都去了北京,月底应该有个大概结果。”江浙公司某工作人员告诉新金融记者:“除了通过最高检察院的抗诉外,我们还向湖南省高级人民法院起诉湘天公司和嘉福公司赔偿我们5000万元的损失,8月底9月初也能出结果了。”

  在最后结果出来之前,网上出现了一篇《湖南湘天房地产开发有限公司非法囤积转让土地获取暴利》的帖子直指湘天公司非法囤地,推高房价。

  该帖表示:“2001年2月,湘天公司以合作开发名义,与长沙市雨花区洞井镇高升村签订了《合作开发高升村土地合同书》,湘天公司以每亩土地3.6万元并以出售房产的3.5%作为固定收益回报给高升村为条件,通过长沙市国土局的违规操作,陆续将高升村的1700亩、17幅集体土地转为使用权人为湘天公司独家所有的可用于商业房地产开发的国有土地……湘天公司除部分用于自身房地产开发外,大部分未按规定在法定期限内进行开发,而是用于囤地等待升值或用于非法转让牟利,现湘府路上豪布斯卡大酒店对面其中100余亩尚未开发的抛荒土地即是其中之一,该土地使用权至今闲置期限早已超过法律规定的期限。该地块土地价格也早已从其获取时3.5万元一亩飙升至400余万元一亩,除该地块外,现湘天公司尚有多处地块闲置,每亩价均已至300万元以上,湘天公司即此一项,早已获取巨额非法利润。”

  帖子提及土地基本上位于现湘府路上奥林匹克花园(湘天公司2005年开盘的一个楼盘)附近,即湘府路以南刘家冲路至现代阳光大道两侧极具开发价值的地段上。该地段位于长、株、潭三市融城一体化的核心区域,长沙市中央政务区(CPD),毗邻省政府、天心区政府,周边分布有省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、省美术馆等数十家省级行政机构;南临长沙市环保工业园等一批连接“长株潭”城市经济带的产业基地,地价已经从十年前的数万一亩涨到了现在的三四百万一亩,涨幅近百倍。

  段志旭告诉新金融记者:“高升村和我们只是一种补偿的关系,不是买卖关系,合同都是和长沙市国土资源局签订的。当时和村里面签的连同道路、基础设施等等,在合同里面一共是1700多亩。最后落实到我们名下的不到800亩。包括他们的安置地、搬迁的。我们拿下来的地主要就是做奥林匹克花园了。按照相关政策,我们必须留出生活、生产的安置地,当地的湘府铭州、湘府名邸、湘府曲园等小区就是村里安置地工程。”

  高升村某村领导向记者证实了这一点,不过他表示湘天公司最后房地产开发的土地应该有1000亩,依据长沙市国土局实测资料,至2007年,湘天公司用于房产、地产开发的土地面积为1078.79亩。

  以1000亩、每亩300万计,湘天公司名下土地价值已经超过30亿。其在2007年与高升村签订的《合作开发高升村土地合同书》结算协议确认由湘天公司付给高升村总计金额8174.91万元,包括回报款、补偿费等,此为最终结算。

  不到一亿元的成本获得价值超过30亿元的土地,湘天公司也让公司的资产体量发生了跨越式的质变。但对于“囤地升值的指责”,湘天公司并不认可。

  “囤地是无稽之谈,现在这种宏观调控政策之下,谁还敢囤地。拿地,建设基础设施,垫资金修建湘府路,当时政府大面积城市开发,需要民间资金参与,企业就有机会参与。”段志旭对新金融记者说:“线年。整体规划的,拆迁过程中间出现很多问题,一肚子苦水,折腾了好几年。囤地囤地,谁愿意囤地啊,资金放在里面,现在开发商都想快速开发,快速回笼。但是项目开发你推不动,拆迁啊,政策原因啊,这个项目想动都没法动。前面那个商业区的地,光政府的审批就花了两年,这个调整,那个调整,一个调整过来,我们的施工就要停一年半年的。”

  根据长沙市国土局截至2009年5月的土地登记资料,登记于湘天公司名下的尚有16宗国有土地使用权。新金融记者从拿到的相关资料中看到,湘天公司名下长沙的土地皆在高升村内,其中两块为行政划拨地,其余土地中2003年拿到产权证的有两块,2004年有8块,2008年有4块。2003年至2006年,湘天公司通过土地抵押贷款共获得了近2亿元的资金。

  《城市房地产管理法》规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

  不过另一知情人则告诉新金融记者,2001年湘天公司从高升村拿到土地时并没有明确的项目规划,“他们拿的那些土地以前都是山地,没有人住的,怎么会涉及拆迁问题呢?政府规划影响,那他们能不能拿出有关涉及这块地的政府规划文件来?”

  新金融记者在高升村现场看见,除2005年开盘,2007年竣工的1-3期奥林匹克花园外,湘天公司现有的其余土地还未有开发动工迹象,仅有相关项目的介绍。据湘天公司工作人员介绍,这些土地将做奥林匹花园后几期楼盘以及商业中心的开发。

  当地一位村干部向新金融记者证实,湘天公司现在开发的那片土地以前确实是山地,他还透露,湘天公司在过去几年转让了部分土地,包括现湘府路上天心区政府旁边的标志房地产公司开发的豪布斯卡大酒店,以及该酒店对面投入交付的湘府路9号小区开发的地块以及与湘天公司、嘉福公司出现纠纷的土地。

  对于网帖的指责,段志旭表示自己很清楚是谁在操作这些事情,现在仅仅是看后一笑而过,必要时会采取法律手段保护自己的权益。

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